【MP】2016年二胎住宅设计创新点

2016年会是改善性需求爆发的一年，几乎没人会对这个有异议。原因很简单：

首先，现在的住房户型普遍比较小，而且20%左右的房子质量都很差；其次，80后可以说是房地产的购买主力吧，现在80后最大的是36岁，最小的也27岁了，正是从刚需转向改善的爆发期，未来5年内大量80后都刚好刚需换改善的时期。第三，二孩政策全面放开。第四，其他首次置业和投资型需求正趋于弱势。

所以说，改善产品的风口已经来到了，能否抓住这波机会，拼的就是做产品的功力了。那么，当前开发商对改善项目的打造，关注点集中在哪些层面？一起来开开脑洞咯。

入户场景

据调研结果显示，首改类客户随着经济能力的提高，对住区开始有身份识别类的需求，尤其关注楼盘的立面、入口、景观、单元门厅这条回家动线。当然客户对豪华的理解已经从炫富型转向感性型，更注重产品内涵的表达。

1、建筑立面

楼盘的外立面是小区给客户的第一直观印象，能不能让客户对项目一见钟情，外立面起到很重要的作用。

相比刚需盘而言，改善项目外立面的用材、用色、装饰、工艺都会不同。比如大部分改善盘外立面都会选用石材，因为石材质感最强、色泽鲜明、纹理丰富。而从用色方面来看，高端住宅的外立面用色应该倾向选用厚重的色调，或者大理石等石材的天然原色，以彰显质感。

杭州德信“G+”产品外立面，强调细部处理及比例关系，既继承了古典建筑的厚重感，又适度简化了古典建筑的装饰性特征。

2、小区入口

入口作为业主回家的第一个重要节点，需要强调的是尊贵的仪式感和温馨的归属感。比如是否有落客区？是否有广场缓冲区？如何通过景观强化视觉等等。

比如融创在上海某个项目就设置了五星级度假酒店式落客区

德信在入口设计上，则设计了具有缓冲作用的小区入口广场，并通过树阵、水景、构筑小品等景观元素来强调视觉引导和焦点对景，给人一种尊贵、大气的感觉有木有。

杭州德信“G+”住区入口，在与建筑整体风格相协调的基础上，注重品质、细节与识别度的提升。

绿地小区入口的所有道路都是见阶见坡，无障碍坡道的坡度设计为1:12。

3、住宅大堂

以前小区有围墙的时候，很多住宅大堂都只是空壳，没有实质内容。但一旦推行开放式街区，在住宅大堂提供丰富的配套服务内容就成为必须了。

这种入口式大堂即能够成为小区与外界隔离的缓冲区，又可以作为业主的第二会客厅用于访客接待，同时又能很便捷的为业主提供物业服务。

杭州德信“G+”住区酒店式园区大堂

4、引入智能感应闸

开车回家的业主，车辆进入地下车库前，不需要停车刷卡就可以得到道闸的自动放行。进入地下车库时，道闸通过感应天线感应到业主车载射频卡的有效信息，不需要停靠和手动验证，就可以慢速直驶啦！

5、首层门厅

如果说入口就是小区的第一张脸，而首层门厅就是它的第二张脸。

德信G＋产品为了增添入户仪式感，在单元入户门使用了铜色不锈钢材质门及大理石门套线条。

在增添入户仪式感的同时，设置智能信报箱。

首层门厅的一侧在建筑设计时就考虑到了智能信报箱的设置，便于业主在回家时进行取件。信报箱体选用不锈钢材质内嵌式安装，配合智慧社区布线系统具有来件提醒功能，信报箱边框选用大理石线条和仿石材砖，使智能信报箱不光起到了收口作用，更像是一个装饰背景墙。

而绿地的做法在入户门厅前设计了一个小花园，即使不用，感觉也非常舒服，让人放松。

6、人脸识别系统

业主只要酷酷地站在单元大门前，电子扫描就能智能识别，自动开门，系统采用网络信息加密传输，支持远程控制和管理。

即便你去从超市满载而归时，也不用腾出手来进行刷卡等开门的操作，人脸识别系统早已通过生物信息完成对你的识别，帮你打开门禁。

7、智能感应系统

打开门的一瞬间，智能感应系统自动察觉你的入户，玄关顶灯自动亮起，即使是单身狗也有一种被尊重被关注的欣喜感。

景观场景

有开发商调查发现，除了房型、房价、地段这三大刚性因素，影响客户买房决策的因素中，园林绿化占了近30%的比例，可以说是非常高的比例。再说了，园林景观没有做出一定逼格，好意思说是改善产品吗？

8、没有参与感的景观设计是耍流氓

现在的景观不能只是看看花赏赏月，客户不能参与互动就成了花圃了。所以，很多开发商都开始探讨人性化景观的设计，更注重于景观的全维度研究。

杭州德信项目合理利用架空层空间，定制了特色功能区。

德信地产的做法是将老人、青年、小孩24小时活动需求进行解构；提炼出“多元感知、多龄参与、多重呵护、多元科技”四大价值体系，让园林从平面变为了立体，实现了人与时间、空间之间全维度的互动。

以多龄参与为例：

6:00年轻人可以在园区的慢跑步道，进行晨跑；

7:00早起的老人可以在架空层的休闲空间交流沟通；

9:00老人带着孩子在植物教育园参与体验，并培养孩子的耐心和责任心

10:00孩子们在迷宫花园里游乐嬉戏；

15:00孩子们来到最爱沙坑创意园，玩得乐此不疲。

16:00你可以带着你的孩子在儿童淘气堡游玩。

19:00下班回家，业主可以小区内与景观完全融合的PARK BOX内的健身房里挥汗如雨。

20:00陪伴父母鹅卵石健康步道散步，按摩脚底穴位。

充分调动了人与景观的互动关系。

9、健身房

现在大家对健身的需求日益迫切，很多人办了健身年卡，但实际上去的次数少之又少。如果小区内也能健身，相信可以满足很多人的健身需求。

德信地产在小区了做了PARK BOX，就结合在小区景观里，业主只要通过手机APP预约好，下楼刷卡就能进去健身，最关键的是它是一周7天，每天24小时营业的，这是任何一家健身房都无法比拟的。这种就是符合人性的设计。

10、景观会客厅

通常会客厅会设置在会所里，花费高且稍显压抑。如果是景观会客厅又会如何？绿地就在小区园林内，选取了日照、噪音、风场适宜的区域作为景观会客厅。

厨房场景

做营销的都知道,买房的时候掏钱的通常的是男人，但做决定的往往是女人。厨房，是女性非常关注的产品敏感点。

比如很多房企开始融合了中厨台面与西厨中岛，通过茶色透明玻璃移门，打造一个支持闭合的开放式餐厨区，这样厨房的人在忙的时候，家人也能看到。

在燃气灶上方区域贴心加入伸缩龙头装置，当业主在烹饪需中途加水时，可直接使用360度旋转摇臂龙头，避免来回接水，更懂主妇的心。

德信G+产品在厨房方面的设计也下足了功夫：

（1）厨房均采用长边开门，短边开窗的U型厨房的设计，U型厨房的设计相比之前的L型厨房设计，提供了更大的操作台面和存储空间。

（2）设计上充分利用转角空间，严格遵循“洗、切、炒”的操作流线。

（3）对于面积在6平方米以上的厨房，都预留双门冰箱位置，以满足日益增长的需求

（4）此外，通过对烟道、燃气立管、排水立管、燃气热水器等管线设备进行精细化设计，将厨房空间利用率做到最大化。

（5）我们对厨房立面的收纳空间也布置得非常细致。根据人体工学、操作习惯及物品使用频率进行功能细分。上柜采用拉篮等设备，更具便捷性；地柜中的隔板可以自由调节，适合各种形状物品的放置。

收纳场景

改善型客户因为已经有居住经验，所以非常关注收纳功能。在万科高端项目，万科根据大量高净值人群大数据分析，从居家／工作／旅行／休闲等生活方式出发，根据收纳体量／收纳分区／收纳分类构建全屋收纳系统。即使是105㎡户型，也配备了步入室衣帽间。

周到缜密的分区收纳，空间更加丰富合理

而德信G+的产品收纳也是做得相当精细化。

（1）玄关设计预留30CM的鞋柜净空深度。三口之家，以150CM长的衣鞋柜组合为宜；五口之家，将鞋柜长度可适当加到1800mm ，有条件的需考虑换鞋凳空间。这是鞋柜的空间设计：鞋柜采用了旋转鞋架的设计，利用合理的错层设计，节约了空间，可以存放更多的鞋子。此外，还在鞋柜内设置通风孔，连接室内新风系统的排风管，将鞋柜内异味及时排除。

（2）利用走道及户内的凹凸设置专用的储藏控，有效增加居室的收纳容量。

（3）改善型客户陈年积攒的闲置物品相对较多，为了将各类物品做一定的规整，超过120方的大户型里都会考虑设计较大尺寸的独立式的收纳空间。

卫浴场景

据了解，万科在某些项目引入了智能魔镜系统，在你洗漱更衣的时候，镜子上会出现时间、天气、新闻、股票等信息，你可以根据上面的信息安排一天的穿衣和出行。