普通二胎家庭购房样本在济南换“大”房到底怎么换?

吴先生吴太太家住高新区，随着家里第二个宝宝出生，夫妻俩开始再次考虑房子的事情。

吴先生吴太太家住高新区，随着家里第二个宝宝出生，他们担心等孩子再大一点，这个90平的两室已经不能满足两个孩子住了，于是夫妇俩开始再次考虑房子的事情。由于济南限购要求本地户籍二套房首付要60%，尽管夫妇俩家庭年收入大约30万，但两个孩子生活成本很高，家庭存款有限，考虑再三，他们决定卖掉高新区的小房子，换一个三室、甚至四室的大房子，这样换房压力能小一点。夫妇俩的需求很明确：

1、面积要大，房间要足够多，至少三室

2、学校要有，至少幼儿园和小学要有，大女儿四岁了，正在读幼儿园，二儿子过两年也要上幼儿园了

3、生活要便利，夫妻俩工作忙，目前家里主要是老人帮忙带孩子照顾生活，所以环境要便利

4、不要离高新区太远，夫妻俩工作在高新区，太远不现实

安居荐房：

海信贤文世家、鲁能领秀城漫山香墅

推荐理由：尽管目前济南在售的新房项目比较多，但根据吴先生吴太太夫妇俩的需求，基本上可以排除掉比较偏远的北城、西城，以及唐冶、雪山这种，虽然离高新区不远，但生活配套之类的非常不完善，不是很便利。比较推荐高新核心区住宅，也就是现在夫妇俩居住的区域，发展成熟，配套齐全，环境他们也很熟悉了，这个区域内在售的新房只有海信贤文世家房源还比较多，可选择空间比较大，其他项目基本清盘。另外二环南领秀城，环境较好，市中区教育也是招牌，随着二环高架路通车，到高新区也很近，社区发展非常成熟，学校、商场都有，因此也比较推荐。

区位分析

海信贤文世家位置在工业南路北侧，奥体中路西侧，地处高新区核心区域内，周边发展十分成熟，各类生活配套齐全，不过最大的区位优势还体现在，高新区西界奥体西路的西侧，工业南路南侧，就是济南规划的CBD核心区，从项目到济南CBD区域大约1公里，到目前在建的CBD山东绿地国金中心也就2公里。

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济南CBD（中央商务区）是这两年济南建设的重点项目，中央商务区南起经十路，北至工业南路，东至奥体西路，西至文博西路规划路，总占地3.2平方公里，省委副书记、济南市市委书记王文涛曾多次提到“举全市之力，在济南打造一个如上海陆家嘴一样知名的高标准CBD”，可见其区域价值。事实上CBD从规划到目前如火如荼的建设，周边临近区域房价也早已今非昔比。

另外海信贤文世家的区位价值还体现在其交通便利性，项目所在的工业南路与奥体中路是济南东城两条主干道，工业南路贯穿东西，从二环东路到东绕城，奥体中路南北走向，连通旅游路、经十路、工业南路、花园路以及工业北路主干道，项目周边路网发达，交通十分便利。

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项目周边自驾路网

另外项目附近工业南路上就有多个公交站及BRT公交，轨交R3线在工业南路上的站点丁家庄站距离两个项目大约800米，项目周边公共出行也很方便。

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奥体中路及工业南路上有多个公交站

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R3号线丁家东站及M1线会展中心站距离项目较近

相对海信贤文世家，鲁能领秀城漫山香墅位置不那么“中心”。鲁能领秀城位置在二环南路，是济南非常有名的住宅区，开发迄今已经有十余年，社区相当成熟。

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领秀城项目位于二环南路南侧，沿舜耕路两侧分布

项目周边有舜耕路、二环南路以及英雄山路主干道，舜耕路及英雄山路都是南北主干道，连通二环南和经十路，前往老城区非常方便。二环南快速路到年底全面贯通，经二环南高架到旅游路扳倒井立交，经十路全福立交非常快捷，前往CBD、高新区也比较非常方便，

从交通便利性以及区位来看，领秀城漫山香墅略逊色与海信贤文世家，毕竟吴先生和太太工作单位也在高新，海信贤文世家的出行绝对距离要近的多。但领秀城紧邻英雄山立交及二环高架，直通东城和老城区，出行也算方便。另外南城生态环境较好，社区内就有泉子山森林公园，社区南侧还有望花楼山等山体，居住环境十分优美，对于孩子和老人而言，这样的居住环境还是非常难得的。

光从区位上看，吴先生夫妇似乎很难决断，于是决定进一步了解下两个楼盘。

吴先生夫妇目前居住的90平两室，户型其实还是很不错的，方正通透，功能分区也合理，就是两个房间太少了，两个孩子再加过来带孩子的吴先生妈妈，一家人住起来已经有点拥挤了。所以夫妇俩打定主意要看个至少三室的大户型，海信贤文世家世家125㎡三室、漫山香墅135平三室都比较合心意。

海信贤文世家125㎡三室户型

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海信贤文世家世家在售的125㎡三室位置在3#楼上，3#楼是29层的高层住宅，两梯四户，125㎡三室为东西边户，房型相对来说还算方正，空间南北通透，动区和静区分离，虽然一家人人口较多，休息活动也不会影响太大，双卫生间设计，主卧独立卫浴，一家人用起来也不用大早上抢卫生间了。

夫妇俩唯一不太喜欢的就是厨房门是朝向南侧的，去餐厅要绕一下，便利性一般，窗户又是朝向西侧的，厨房采光稍微差了点。

漫山香墅135㎡三室户型

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漫山香墅135㎡户型同样是边户，在售的135㎡房源是在20#楼上，11层洋房，一梯两户，客厅面宽4.5米，客厅南向大尺度观景阳台，连通客厅和次卧，同时还有一个北向生活阳台，居室同样南北通透，三个卧室分落三个角，私密性较好，同样也是双卫设计，可充分满足使用需求，另外厨房餐厅相邻，仅一门之隔，距离近使用方便。

对比两个户型来看，吴太太更喜欢漫山香墅135㎡的三室，大尺度大面宽，户型设计也更合理，舒适度更高，北向生活阳台还能扩展餐厨的空间，她非常心动。另外小高层居住环境当然也更好，一梯两户，公摊相对也更低一点。

既然看了户型，夫妇俩决定顺便再了解下小区环境。

海信贤文世家世家共规划16栋住宅，包括18层、26层、29层高层，分南北两个组团，13-16#四栋楼在南区，1-12#十二栋楼在北区，其中首期开盘的6-16#楼去年已经全部售完，今年10月新开了1#、2#、3#三栋楼，都是29层的高层住宅，位置在北区。

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北区东西南北四个方向均设有出入口，主大门为奥体西路出入口，临近6#楼，出入口两侧是社区配套底商，南北出入口都在规划路上，西出入口也是在规划路上，道路临近正丰路。

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小区内车位共计约1600个，其中地下停车位1550个左右，地上停车位50个左右，社区人车分流，北区车库入口在北区南向入口、北区西向入口方向，车辆进入小区后直接进入地下车库。社区内部主要是园林绿化及公共活动区，包括儿童游乐区、老人休闲区等。社区绿化率大约35%，跟济南很多高层住宅区绿化率差不多，楼间距在40-50米左右，绿化基本上围绕在楼栋周边及社区道路两旁。

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吴先生夫妇考察后觉得海信贤文世家社区内部环境与他们目前居住的社区环境差不多，小区南半部分有一部分小高层，北区高层为主，楼间距比较合理，没有那种密密麻麻的庄稼地一样“种楼”的感觉，尤其是社区内部也有足够的公共活动空间，周末孩子们能一起在游乐区玩耍，带孩子的老人也能聚在一起聊天解闷。

而鲁能漫山香墅，因为领秀城整个项目非常大，又分多个地块多个小区，吴先生夫妇一开始有点摸不清方向。后来了解到，领秀城可以大致分东西两大块区域，西区已经非常成熟，社区都已经入住，大型商业领秀城贵和购物中心也位于西区，已经营业多年。

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东区的话主要在泉子山以东，有中央公园东区、领秀城公园世家等几个小区，这些小区与漫山香墅东区洋房一起，构成了领秀城的东住宅区。东住宅区里中央公园东区、漫山香墅东一区洋房已经交房，公园世家、漫山香墅东二区东三区洋房都还在建设当中，吴先生夫妇看的就是漫山香墅东二区、东三区的洋房。

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漫山香墅东一区洋房已经交房了，在售的东二区东三区洋房在一区洋房东南方向，两个地块共规划洋房33栋，8-11层小高层，一梯两户、两梯两户电梯洋房，项目最近一次开盘是12月2日加推20#楼和32#楼两栋洋房，都在东二区，夫妇俩看上的135㎡户型就在20#楼上，靠近社区出入口位置。

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在置业顾问带领下，从售楼处到东区洋房住区，除了感觉社领秀城特别大有点摸不清方向外，吴先生夫妇还是比较喜欢领秀城安静的环境的，尤其是走在泉子山东，东一区洋房旁边的道路上，抬头可以看到山间洋房，环境优美，社区也显得十分高档。夫妇俩不太满意的是因为领秀城太大，从洋房小区到主干道，开车都要花点儿时间，而领秀城内的道路又不太宽阔，路边还经常有停车，安全性和便利性差了点。

海信贤文世家距离吴先生夫妇目前居住的小区也就两条街道的距离，因此对于贤文世家周边的环境，夫妇俩还是比较熟悉的。由于地处高新区核心位置，海信贤文世家周边发展相当成熟，不管是奥体中路还是工业南路，道路两侧都很很多商店，社区一公里范围内有高新会展中心、高新银座、丁豪广场，两公里范围内有高新万达、齐鲁软件园和美莲广场，这些都是高新区地标性建筑及大型商业中心，也是吴先生夫妇周末经常带孩子去的地方，完善的配套和便利的生活也是他们考虑留在高新区置业的主要原因之一。

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海信贤文世家内部规划有九班制公立幼儿园，就在北区内，距离近接送方便，在社区内也更安全。中小学为划片入学，项目具体划入的学区要2018年9月才能确定，预计可能会划入位于奥体中路天辰路交叉口的“高新区奥体中路学校”，该学校是政府重点打造的东部学校，去年已经开学，距离海信贤文世家大概800米。

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相对来说，吴先生夫妇对领秀城有点陌生，但看过之后发现“南城最大住宅区”也不是简单的称号，领秀城内生活配套非常齐全，从菜市场、银行到健身房、英语培训机构，都可以在一条街上找到。由于领秀城特别大，住宅分区多，所以领秀城内还规划了多个“街区”商业，相比较于贵和购物中心、贵和金街这样的商业综合体，街区距离社区更近，出了小区门走两步就是商业街，商业街上有一些餐馆、通讯营业厅、便利店等店铺，方便社区生活。

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而位于领秀城西侧入口的商业综合体贵和购物中心，已经成为领秀城乃至整个南城的商业生活中心，迪卡侬、无印良品、城南往事、耀莱国际影城多个大品牌进驻，吃喝玩乐均可满足，非常方便，与领秀城贵和购物中心一路之隔的领秀城贵和金街，目前也在建设中，未来也值得期待。

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领秀城学校的位置在漫山香墅三期洋房北侧，东一区洋房和公园世家之间地块，是一所九年一贯制学校，预计今年9月即可开始招生。加上这所学校，领秀城内胜利大街小学和育英中学分校的校区达到了三个，另片区内还有多所幼儿园，从幼儿园到高中，领秀城的学校资源非常丰富。

在对两个小区进行了全面的了解之后，吴先生夫妇心里其实明白，最后决定选哪个小区主要还是看购房成本，前面看的小区啊，环境啊，户型啊，参考的意义比较大，但决定的意义主要还是价格。

吴先生夫妇了解到，目前海信贤文世家和漫山香墅都受政府限价影响，贤文世家一口价19000元/㎡，但125㎡三室和142㎡四室户型需要全款购房，项目其他户型95㎡、108㎡可以接受首付八成。另外购买125㎡三室房源需一并购入车位和地下室，车位大约35万/个，地下室面积不同价格不同，大约10万一个，目前车位可以优惠5万，那么125㎡房源总购房款大约是280万，需要一次性付清，夫妇俩感受到了压力。

领秀城虽然地方大，社区多，但是在售的住宅已经不多了，甚至整个南城洋房在售也比较少，稀缺性也导致漫山香墅洋房价格水涨船高，即是是限价之下，房源一口价也要25999元/㎡，夫妇俩看中的135㎡洋房，仅房款就要350万/套，二套房六成首付的话，首付款大约210万。

夫妇俩原本准备的购房资金是250万，是卖掉了上一套房子的房款以及家庭存款，如今看来只够首付款。夫妇俩再三比较，还是希望继续在高新区购入住房，除了看中环境熟悉，海信贤文世家的社区环境、学校各方面也都比较满意，最主要的是夫妇俩也看中了CBD的发展潜力，目前CBD核心区绿地国金中心的住宅限价25000元/㎡，海信贤文世家距离CBD也就一公里，目前限价19000元/㎡，价差还是比较大的，另外一旦CBD发展成熟，不管是核心区还是CBD周边的房价很可能还将再上层楼，尤其是万科、仁恒大品牌开发商入驻，CBD住宅品质提升，对于周边住宅来说，也具有提升价值的意义，从这点来看，工业南住宅升值前景似乎更好。

至于二环南环境优美的洋房住区，夫妇俩觉得，或许孩子们上了大学之后，他们老两口可以再考虑在南城买一套自己享受。